Kinnisvara müük: maksustatav kasu ja kulud
Lühivastus: Müügihind, kontole jääv raha ja maksustatav kasu on erinevad näitajad. Koostage eraldi arvestused ning siduge iga kulurida tõendava dokumendiga.
Maksuinfo kontrollitud 19.09.2026. Üldine juhend eraisikule; oma tehingu maksukäsitlus täpsustage MTA või maksunõustajaga.
Alustage maksustatavuse kontrollist
Alljärgnev käsitleb Eesti residendist eraisiku maksustatavat müüki, mitte ettevõtte arvestust. Enne arvutamist kontrollige võimalikku maksuvabastust. Ärge kasutage kogu müügihinda automaatselt maksustatava kasuna. Samuti ärge pidage pangale tehtavat laenu tagasimakset iseenesest maksustatavat kasu vähendavaks kuluks: rahavoog ja maksuarvestus vajavad eraldi tabelit.
Millised summad arvutusse lähevad?
MTA juhendi järgi vähendavad müügihinda soetamismaksumus ja müügiga otseselt seotud tõendatud kulud. Arvesse võivad minna dokumenteeritud parendused ning müüja tasutud tehingukulud. Kommunaalarved ja tavalised halduskulud ei ole sellised mahaarvamised. Kontrollige iga kulurida juhendi järgi; ainult pangamakse nimetus ei selgita alati, mida osteti.
MTA · Maksustatava kasu arvestamine
Arvutusnäide: mitte konkreetne maksunõuanne
Oletame üksnes näite jaoks: müügihind 150 000 eurot, tõendatud soetamismaksumus koos lubatud parendustega 110 000 eurot ning lubatud müügikulud 4 000 eurot. Kasu on 36 000 eurot. 22% määraga annab selle korrutamine 7 920 eurot enne aastadeklaratsiooni muude asjaolude mõju. See pole klienditehing ega lõplik maksuarvutus. 2026. aasta määr kontrolliti MTA andmetest; teise aasta puhul kontrollige määra uuesti.
Koostage kulude tõendite register
Tehke tabel veergudega kuupäev, teenus või töö, summa, maksja ja tõendifail. Hoidke arve ning selle tasumise tõend koos. Eristage kinnitatud read neist, mille sobivus vajab MTA vastust. Kui sama töö kohta on ettemaks ja lõpparve, kontrollige, et summa ei läheks kaks korda arvesse. Puuduva arve leidmine enne müüki on lihtsam kui selle otsimine järgmise aasta kevadel.
Millal deklareerida ja tasuda?
Residendist eraisiku puhul lähtub müügitulu maksustamisperiood raha laekumise aastast. Deklaratsiooni üldtähtaeg on järgmise aasta 30. aprill ja juurdemakse tähtaeg 1. oktoober. Nii on 2026. aastal laekunud maksustatava müügitulu tavapärased tähtajad 30.04.2027 ja 01.10.2027. Mitme aasta maksegraafiku puhul kontrollige MTA eraldi arvestusreegleid. Ärge eeldage, et notar koostab teie tuludeklaratsiooni.
MTA · Deklareerimine ja tasumine
Pidage eraldi maksu- ja rahavoogude arvestust
Koostage kaks tabelit. Esimene näitab müügitulu ja maksuarvestuses kontrollitavaid kulusid; teine kirjeldab, kellele müügirahast tegelikult makstakse. Laenu tagastamine vähendab kätte jäävat raha, kuid ärge käsitage laenujääki automaatselt uue mahaarvatava soetuskuluna. Sama kulu ei tohiks arvestusse sattuda kaks korda. Kirjutage ebaselged read eraldi kontrollnimekirja ning küsige MTA-lt nende käsitluse kohta. Nii ei aja te segamini kontole jõudvat summat ja maksustatavat tulemust.
Kontrollige iga kuludokumendi seost objektiga
Lisage kulude registrisse kuupäev, saaja, summa, töö või teenuse kirjeldus ning failinimi. Kui arve hõlmab mitut objekti, märkige see kontrollimiseks, mitte ärge kandke kogu summat automaatselt ühe müügi alla. Hoidke maksetõend koos arve või lepinguga. MTA eristab soetamise ja müügiga seotud kulusid üldistest halduskuludest; näiteks igapäevaseid kommunaalarveid ei saa lihtsalt müügikasust maha arvata. Puuduva dokumendi korral küsige väljastajalt koopiat enne deklareerimistähtaja lähenemist.
MTA · Maksustatava kasu arvestamine
Ametlik lisateave
- MTA · Maksustatava kasu arvestamine
- MTA · Vara müümisel
- MTA · Maksumäärad
- MTA · Deklareerimine ja tasumine