Oma kodu müük: millal rakendub maksuvabastus?
Lühivastus: Enne maksuvabastusega arvestamist selgitage vara tegelik kasutus ja varasemate müükide ajajoon. Ebaselge olukorra korral küsige MTA-lt konkreetsete asjaolude kohta.
Maksuinfo kontrollitud 19.09.2026. Üldine juhend eraisikule; oma tehingu maksukäsitlus täpsustage MTA või maksunõustajaga.
Kontrollige, kelle tehinguga on tegemist
See juhend käsitleb eraisiku isikliku eluaseme müüki Eestis. Ettevõtte vara, ettevõtlusena toimuv kinnisvaramüük ja mitteresidendi olukord vajavad eraldi kontrolli. Enne hinna üle otsustamist kirjutage üles omanikud, omandamise viis ja objekti tegelik kasutus. Ärge kandke tuttava maksukogemust automaatselt enda tehingule üle: sarnane korter ei tähenda samu asjaolusid.
Maksuvabastuse põhireegel
MTA järgi saab elukohana kuni võõrandamiseni kasutatud eluruumi müügi kasu olla maksuvaba. Määrav on tegelik elamine, mitte üksnes registriaadress. Elukoha maksuvabastust saab kasutada ühele müügile kahe aasta jooksul; perioodi arvestus seostub kinnistusraamatu kande kuupäevaga. Täpse ajastuse kontrollimiseks kasutage allpool viidatud MTA juhendit.
Koostage faktide ajajoon
Pange ühele lehele omandamine, sissekolimine, võimalik väljaüürimine, väljakolimine ja varasemad müügid. Hoidke sündmuste juurde kuuluvad dokumendid eraldi kaustas. Selle töö eesmärk on esitada kontrollitav olukord, mitte luua tagantjärele sobivat lugu. Kui kuupäev ei ole teada, märkige see küsimusena ja otsige algdokument üles.
Ebaselge olukord küsige enne müüki üle
Kui objekti kasutus on muutunud või mitu tehingut toimuvad lähestikku, saatke MTA-le konkreetne kirjalik küsimus. Lisage ajajoon ja kirjeldage, milline asjaolu tekitab kahtlust. Küsimus „kas korteri müük on maksuvaba?” annab vähem selgust kui täielik olukorra kirjeldus. Säilitage vastus koos küsimusega, et hiljem oleks näha, millistel faktidel selgitus põhines.
Ärge planeerige kogu müügihinda kohe kulutamiseks
Koostage kaks isiklikku rahaplaani: kinnitatud maksuvabastusega variant ja lahtise maksuküsimusega variant. Teises jätke võimalikuks kohustuseks reserv, kuni olukord on selge. See on eelarvestamise võte, mitte maksu arvutus. Eraldi arvestage laenu tagastamise, kolimise ja järgmise kodu kuludega. Ostja pakutud hind ei näita üksinda, kui palju raha jääb teile vabaks kasutamiseks.
Mida MTA-le olukorra selgitamiseks saata?
Koostage lühike faktiline ülevaade: millal vara saite, millal seal elasite, millal seda üürile andsite ja millal plaanite müüa. Lisage varasemate elukohtade müükide kuupäevad. Kui eluruumi kõrval müüakse eraldi parkimiskoht või panipaik, nimetage see eraldi. Ärge saatke ainult küsimust „kas pean maksu maksma?“ ilma ajajooneta. Kirjeldage ka seda, mis on veel teadmata. Täpsem lähteinfo aitab vältida üldise vastuse valesti rakendamist oma tehingule.
Ärge asendage fakte vormilise aadressiga
MTA juhendis on keskne tegelik elukohana kasutamine. Pelgalt aadressi muutmine ei kirjelda, kuidas vara tegelikult kasutati. Säilitage olemasolevad tõesed andmed, mitte ärge looge müügi eel näilist ajalugu. Kui elamise, üürimise ja müügi perioodid kattuvad või dokumentides on vastuolu, sõnastage see küsimus enne hinna lõplikku kinnitamist. Tehingu kiire vormistamine ega ostja tüüp ei lahenda iseenesest müüja maksuküsimust.